Estudo de Mercado: TRK Imóveis
Conheça o case completo do Estudo de Mercado elaborado pela Econsult para a TRK Imóveis, uma das principais imobiliárias de Brasília.
Sobre o cliente
Criada pelos sócios Tárik Faraj e Rafael Roda, a TRK Imóveis é resultado das experiências de uma vida de trabalho dedicado ao mercado imobiliário. Ambos foram sócios de algumas das mais importantes empresa do mercado imobiliário de Brasília e do Brasil.
Necessidade:
Estudo de Mercado para mapear o mercado de salas comerciais com mais de 400m²
Encarregada de comercializar algumas salas comerciais de 400 m², a TRK imóveis procurou a Econsult para ajuda-la a mapear o mercado de salas comerciais desse porte.
A TRK buscava esse mapeamento para ajudar tanto a guiar a comercialização quanto a entender melhor a dinâmica de preços ofertados pelos concorrentes no mercado.
Sugestão de preço para o metro quadrado
A TRK imóveis desejava que um dos frutos do Estudo de Mercado fosse uma sugestão de preço de metro quadrado a ser praticado nas suas salas. Essa demanda se baseava na percepção de que o preço praticado no edifício anteriormente estava mais alto do que o padrão do mercado indicaria. Portanto, era requerida a formulação de uma sugestão de preço segundo a ótica do mercado.
Etapas do Projeto
1 – Mapeamento de concorrentes
Listagem de edifícios ofertando salas com mais de 400 m² em Brasília.
2 – Mapeamento de Locatários
Listagem de quais empresas e órgãos ocupavam as salas de mais de 400 m².
3 – Análise de concorrentes
Avaliação dos ofertas concorrentes.
4 – Sugestão de preço por metro quadrado
Com base nas pontuações dos concorrentes e dos preços ofertados por eles foi formulado uma sugestão de preço a ser praticado.
Mapeamento de concorrentes
Foi feita uma busca por edifícios que ofertassem salas comerciais com mais de 400m2 , pois há uma distorção de preços quando compara-se salas de diferentes portes. Além desse fator, foram selecionados apenas edifícios que fossem de construção relativamente recente e de alta qualidade, tendo em vista a alto padrão das salas ofertadas pelo cliente.
Regiões de interesse
Inicialmente analisou-se principalmente o plano piloto, porém outras regiões foram acrescidas pois foram entendidas como relevantes no contexto imobiliário de salas empresarias. Por exemplo a Região Administrativa de Águas Claras.
Mapeamento de Locatários
Dentro do espectro de prédios que foram considerados como concorrentes foi feita uma pesquisa com os administradores dos respectivos edifícios para chegar em uma lista com os ocupantes de salas de mais de 400m2.
Relevância
Apesar de o estudo feito para a TRK ter seu escopo voltado para a dinâmica de preços, essa etapa de caráter mais qualitativo é de grande relevância para a imobiliária pois sedimenta as premissas adotadas para construir a futura campanha de comercialização das salas sobre sua responsabilidade.
Análise dos concorrentes
Para cada concorrente foi feita uma analise cuidadosa e em seguida atribuiu-se a eles notas dentro de categorias padrão para todos. Essa etapa tem como objetivo ponderar os preços ofertados nesses edifícios de acordo com suas características individuais.
Ferramenta de análise
Para ter uma forma de quantificar e pontuar as qualidades e defeitos de cada concorrente foi usada uma adaptação de um framework chamado BMC Splash. Nessa adaptação, que se assemelha em parte a um gráfico de radar, pode se ter uma analise resumida das características de forma visualmente evidente.
Categorias Analisadas
Para analisar e pontuar os concorrentes foram elencadas as seguintes categorias a serem pontuadas com notas de 0 a 5 para formar o padrão visto anteriormente. Localização, Taxa de Vacância, Infraestrutura, Classificação ABNT, Público Alvo e Acessibilidade.
Sugestão de preço por metro quadrado
Com base na listagem de concorrentes e em sua respectiva pontuação feitas anteriormente foi possível estabelecer um preço médio do metro quadrado para salas com mais de 400 m² em Brasília. Esse valor leva em conta as notas de cada prédio e corrige o preço nele praticado de acordo com sua pontuação.
Análise da salas
Para possibilitar a formulação da sugestão de preço foi feita uma análise das salas. Nessa análise foi documentada não só a pontuação na adaptação de BMC Splash mas outros aspectos mais qualitativos foram abordados. Como por exemplo uma matriz SWOT em que eram apontadas as Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. E até mesmo uma análise de localização em que foram pontuadas os efeitos que o fato das salas se situarem no SIA trazia.
Sugestão final
Tendo em mãos o preço médio do mercado, por fim, foi formulada uma sugestão de preço a ser praticado nas salas ofertadas.
Resultados obtidos
Orientação acerca do mercado
Com todos os diversos pontos abordados durante o projeto somados as análises feitas acerca dos concorrentes a TRK Imóveis pode ter uma imagem mais clara do mercado que estavam adentrando.
Evidência de mercado para um preço mais baixo
Assim como os sócios da TRK suspeitavam, a metodologia utilizada pela Econsult para sugerir o preço a ser praticado resultou em um valor abaixo do que se tinha anteriormente.
Econsult
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