Estudo de Mercado: TRK Imóveis

Estudo de Mercado para mapear o mercado de salas comerciais com mais de 400m²

Encarregada de comercializar algumas salas comerciais de 400 m², a TRK imóveis procurou a Econsult para ajudá-la a mapear o mercado de salas comerciais desse porte.

A TRK buscava esse mapeamento para ajudar tanto a guiar a comercialização quanto a entender melhor a dinâmica de preços ofertados pelos concorrentes no mercado.

Sugestão de preço para o metro quadrado

A TRK imóveis desejava que um dos frutos do Estudo de Mercado fosse uma sugestão de preço de metro quadrado a ser praticado nas suas salas. Essa demanda se baseava na percepção de que o preço praticado no edifício anteriormente estava mais alto do que o padrão do mercado indicaria. Portanto, era requerida a formulação de uma sugestão de preço segundo a ótica do mercado.

Etapas do projeto

• 1, Mapeamento de concorrentes: listagem de edifícios ofertando salas com mais de 400 m² em Brasília.
• 2, Mapeamento de Locatários: listagem de quais empresas e órgãos ocupavam as salas de mais de 400 m².
• 3, Análise de concorrentes: avaliação das ofertas concorrentes.
• 4, Sugestão de preço por metro quadrado: com base nas pontuações dos concorrentes e dos preços ofertados por eles foi formulada uma sugestão de preço a ser praticado.

Mapeamento de concorrentes

Foi feita uma busca por edifícios que ofertassem salas comerciais com mais de 400 m², pois há uma distorção de preços quando se compara salas de diferentes portes. Além desse fator, foram selecionados apenas edifícios que fossem de construção relativamente recente e de alta qualidade, tendo em vista a alto padrão das salas ofertadas pelo cliente.

Inicialmente analisou-se principalmente o plano piloto, porém outras regiões foram acrescidas pois foram entendidas como relevantes no contexto imobiliário de salas empresariais. Por exemplo, a Região Administrativa de Águas Claras.

Mapeamento de Locatários

Dentro do espectro de prédios que foram considerados como concorrentes foi feita uma pesquisa com os administradores dos respectivos edifícios para chegar em uma lista com os ocupantes de salas de mais de 400 m².

Apesar de o estudo feito para a TRK ter seu escopo voltado para a dinâmica de preços, essa etapa de caráter mais qualitativo é de grande relevância para a imobiliária pois sedimenta as premissas adotadas para construir a futura campanha de comercialização das salas sob sua responsabilidade.

Análise dos concorrentes

Para cada concorrente foi feita uma análise cuidadosa e em seguida atribuiu-se a eles notas dentro de categorias padrão para todos. Essa etapa tem como objetivo ponderar os preços ofertados nesses edifícios de acordo com suas características individuais.

Para ter uma forma de quantificar e pontuar as qualidades e defeitos de cada concorrente foi usada uma adaptação de um framework chamado BMC Splash. Nessa adaptação, que se assemelha em parte a um gráfico de radar, pode-se ter uma análise resumida das características de forma visualmente evidente.

Para analisar e pontuar os concorrentes foram elencadas as seguintes categorias a serem pontuadas com notas de 0 a 5: Localização, Taxa de Vacância, Infraestrutura, Classificação ABNT, Público Alvo e Acessibilidade.

Sugestão de preço por metro quadrado

Com base na listagem de concorrentes e em sua respectiva pontuação foi possível estabelecer um preço médio do metro quadrado para salas com mais de 400 m² em Brasília. Esse valor leva em conta as notas de cada prédio e corrige o preço nele praticado de acordo com sua pontuação.

Para possibilitar a formulação da sugestão de preço foi feita uma análise das salas. Nessa análise foi documentada não só a pontuação na adaptação de BMC Splash mas outros aspectos mais qualitativos foram abordados, como por exemplo uma matriz SWOT em que eram apontadas as Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças. E até mesmo uma análise de localização em que foram pontuados os efeitos que o fato das salas se situarem no SIA trazia.

Tendo em mãos o preço médio do mercado, por fim, foi formulada uma sugestão de preço a ser praticado nas salas ofertadas.